Ozvěny z Opletalky

Před nedávnem vyšel ve Wall Street Journal zajímavý článek bývalého guvernéra FEDu Alana Greenaspana (”The Fed Didn’t Cause the Housing Bubble“, WSJ 12/3/09). Jak název napovídá, Greenspan v článku odmítá podíl FEDu a tím sebe samého na bublině na americkém trhu s nemovitostmi. Článkem Vás krátce provedu a vypíchnu některé nesrovnalosti.

Greenspan svou obranu zahajuje na první pohled smysluplným argumentem. Tvrdí, že krátkodobé úroky, za které FED půjčuje peníze bankám, nevysvětlují růst cen na americkém realitním trhu. Ten je daleko lépe vysvětlen cenou hypoték, tedy jejich úrokovou mírou. Dejme tomu, že tenhle argument dává smysl, proč by měla overnight interest rate Fedu nějak ovlivňovat realitní trh? Na první pohled s ním nemá absolutně nic společného, ale …

Hned v dalším odstavci Greenspan píše, že mezi lety 1971 až 2002 se krátkodobá úroková míra FEDu a úroková míra hypoték pohybovaly dohromady. To znamená, že v tomto období svými úrokovými mírami FED ovlivňoval ceny hypoték, a tím ceny realit. Levné peníze a očekávání levných peněz od FEDu zkrátka v kompetitivním bankovnictví vedly k poklesu ceny produktu, v našem případě hypoték. Potom ale úvodní argument nedává smysl.

Po roce 2002, tedy v období, kdy vznikala bublina na realitním trhu, se korelace mezi krátkodobou úrokovou mírou a úrokovou mírou hypoték měla ztratit:

Greenspan ve svém článku ale zapomíná (nebo zamlčuje) zásadní aspekt. Všechny své vývody staví na hypotékách s fixovanou úrokovou mírou. Ty však nejsou jediným produktem na trhu. Existují také hypotéky s flexibilní úrokovou mírou (ARM, Adjustable Rate Mortgages). Právě při porovnání ceny (úrokové míry) ARM s úrokovou mírou FEDu zjišťujeme výrazný společný pohyb obou ukazatelů. Cena ARM spadla ze 7 % v roce 2000 na 4 % v roce 2004. Myslím, že lidé si obecně neuvědomují rizika spojené s produkty jako ARM a 4% úroku (který může velmi snadno vyletět) těžko odolávají. To vidíme i na datech: podíl ARM na trhu vzrostl z 11 % v roce 1998 na 33 % v roce 2004. Jelikož jsou ARM a tradiční hypotéky substituty, můžeme přičíst pouze část tohoto nárůstu přilákání nových zákazníků. Kolik těchto “nových zákazníků” bylo a do jaké míry FED skutečně přiživil bublinu na hypotéčním trhu zůstává otázkou. To, že ji přiživil, je však bez diskuze.

 

Článek napsal/a Tomáš Hozík dne 27. 3. 2009. Je uložen v rubrice Hlavní článek a má tyto tématické štítky: Alan Greenspan, FED, trh nemovitostí. Komentáře k článku můžete sledovat pomocí kanálu RSS 2.0. Za váš komentář budou čtenáři i autor/ka článku vděčni.